再建築不可物件
目次
FP２級を学び資格取得を目標にして家計の見直しや将来の為にできる事を行動にうつしていきたいと思います！それでは今回も宜しくお願いします！
1.私の失敗談からです
参考にしていただき是非失敗しない様にして下さい！
数年前の話です、土地売却をする際に私道がありその奥に土地がある旗竿敷地がありました。
下記参照
こういう物件はどうしても整形地よりも安価になってしまいます。
この土地も例外ではなくやはり不動産会社の方からは整形地に比べて金額は低めの提示になりました。
この時は私道(奥にある土地へ出入りするために、敷地の一部を道路として利用するケース)を含めての売却を口頭でかわしていました、じゃないと奥の土地が未接道(建築基準法で定められた幅4m以上の道路に敷地が2m以上接するという接道義務を満たしていない土地のこと)になってしまい再建築不可になるからです。
私はこの土地の売却の前に口頭で交わした内容がほとんど反映されていたので契約書の確認不足があり、後からしっかり契約書の内容を確認したところ私道の部分が契約の中から抜けていたのです。
それに気づき不動産会社の方に話したのですがそこは契約に入っていませんと言われました。
私も口頭で確認しただけで契約書を見落としていたのでそれ以上何も言えなかったです、、、
私の疑問点は、土地は建物を建てる時には基本幅員４mの道路に２m以上接しなければいけないのですが(接道義務をみたさないと建物が建てれない)、私道を買い取らずにどうするつもりなのかと思っていました。
後から現地を確認したら旗竿地の奥にある土地も購入していた業者の方はその奥から私道を繋げ整形地にして、私から買い取った額よりだいぶ高値で販売していました。
この様に旗竿地でも別な場所からアプローチをする事でしっかり家が建てれる様になっていました。
そして私道だけ残ってしまいました、、、本当に勉強になりました。
それではここからは再建築不可物件についてです。
2.再建築不可物件て何だろう？
再建築不可物件とは、「現在建っている建物を取り壊して更地にすると、新しい建物を建てられない土地や建物」のことです。
本当に困りますよね、、、
近年の都市計画法や建築基準法は厳しくなっているため、法律ができる前に建てられた古い建物などは、現在の法律の基準（接道義務など）をみたしていない場合に「再建築不可」に該当してしまうようです。
再建築不可になってしまう理由はいくつかあります。それぞれの種類と詳しい内容、メリット・デメリットを分かりやすく説明したいと思います。
再建築不可物件の種類と内容は？
私がみた中でも最も多いのは、建築基準法第43条で定められた「接道義務」を満たしていないケースです。家を建てるには、「建築基準法で認められた幅員4m以上の道路に、敷地が2m以上接していなければならない」という原則があります。
主に4つのパターンがあります。
1. 接道幅が不足している（敷地延長・旗竿地など）
道路には接しているのですが、道路に接している部分の幅が2メートル未満の場合です。
奥まった土地（旗竿地）で、道路から敷地への通路の幅が1.9メートルしかない場合などがこれに該当します…
ポイント！この場合はできることならば隣の方から少し周囲の土地価格よりも高い額を提示してでも土地を売って頂き2mにできればベストです。
その場合、再建築不可物件にならないので！売却時の額が変わります！
2. 接している道路の幅が狭すぎる（4m未満）
敷地が道路に2メートル以上接していても、その道路の幅（幅員）が4メートル未満の場合です。
これには「2項道路セットバックを条件に建築が認められる道路」などの救済措置もありますよ！それも満たせない場合は再建築不可となります。
3. 建築基準法上の「道路」に接していない
見た目は道路であっても、それが法律上の道路（公道や位置指定道路など）ではなく、単なる「他人の私有地（通路）」や「赤線（里道）」である場合です。法律上の道路に接していないとみなされて家は建てられません。
3.再建築不可物件の「メリット」と「デメリット」
一見、マイナスだらけに見える再建築不可物件ですが、特有のメリットもあります。
メリット
購入価格が圧倒的に安くなりやすい！周辺の相場に比べて3割〜5割前後安く売りに出されることが多いので、費用を低く抑えられることもあります！
固定資産税・都市計画税が安いです： 土地の評価額が非常に低く見積もられる事が多々あるため、固定資産税などが格段に安くなりやすいです。
リフォームは可能です！： 更地にしてイチから建てることはできませんが(再建築) 、今ある建物の柱や梁を残して、中身を新築同様にするリフォームやリノベーションは原則として可能です。
デメリット
住宅ローンの審査が通りにくいようです： 売却する時の価値が低いため、銀行では住宅ローンが組めないケースが多々あるようです（ノンバンクなどの高金利ローンになることが多い）。
売りたい時に売りにくい： 再建築不可になる原因がなくならないと、次に買う人もローンが組みづらくなり、建て替えができないため、買い手を見つけるのが大変です。
倒壊すると家を失うリスクも：地震や火災で家が完全に全壊や焼失してしまうと、更地になってしまうため、そこに家を建てることができなくなります。
どんな人に向いているの？
再建築不可物件は、割り切った活用ができる人にとっては、掘り出し物になる可能性もあります。
「リノベーションやリフォームを前提で、立地の良い場所に格安でマイホームを手に入れたい方（現金買いできる）」
「安く購入して綺麗にリフォームし、賃貸物件（戸建て賃貸）として利回り良く運用したい方」には検討する余地があるかもしれません！
もし購入を検討されている場合は、その物件が「本当にリフォームだけで長く住めそうな構造か」「接道義務を解消する裏ワザ（隣の土地を買い取るなど）が使えそうか」を専門家の方としっかり確認することをおすすめします。
今回もありがとうございました。次回もどうぞ宜しくお願いします！
