目次
FP２級を学び資格取得を目標にして家計の見直しや将来の為にできる事を行動にうつしていきたいと思います！それでは今回も宜しくお願いします！
1.私の経験談
不動産賃貸経営に興味があり、初めての物件探しでしたが、物件のイメージができていなく単身の方が住むのか？ファミリーの方が住むのか？ターゲット層も物件の希望条件(駅からの距離等)も決まらずにさがしていました。ですが明確なイメージがないと決まらないと思い希望の物件を書き出して、それを元に実際に不動産ポータルサイトを何百何千と見ましたがなかなか希望する物件は見つかりませんでした。前からよく言われるのが、土地や物件を探す際、「1,000件物件資料に目を通して、実際に現地を見に行くのが100件、買付を入れるのが10件、最終的に買えるのが3件(目安)」とはよく言ったものだと思いました、、、この経験から学んだのは、不動産賃貸経営は不労所得に近いと言われてますが実際はこんなに物件を見て、いい物件を見つけても購入できる確率も低く購入後も家賃の設定・修繕の決断などもあり、地道に学び、経験を積み重ねていく事が重要なんだと考えさせられました。
初めて不動産賃貸経営を考えてる方も是非積み重ねを大事にして立地などは妥協をしないで希望の物件が見つかるまでコツコツ知識と経験を積み上げていきましょう(わたしもがんばります)！
2.不動産賃貸経営の「5つのメリット」
1. 銀行のお金を使って資産を増やせる（レバレッジ効果）
これが他の投資と比べた圧倒的な強みです。新NISAや株式投資は手元の現金の範囲内でしか買えませんが、不動産は融資（ローン）を引くことで、自己資金数百万円から数千万円・数億円の資産を動かし、家賃収入を得ることができます。
お金を借りやすい人と借りにくい人が！
1:お金を借りやすい人の特徴
銀行が「ぜひ貸したい」と考えるのは、景気に左右されにくく、クビになるリスクが極めて低い職種の人たちだと思います。
公務員の方＝倒産リスクがゼロで、給与も安定して、退職金もあるため、銀行にとっては「強い属性」です。年収がすごく高くなくても融資が通りやすい特徴があります。
医師・弁護士・公認会計士などの「士業」の方＝高年収に加え、資格そのものに強い社会的信用があるため、大きめの融資も引き出しやすいです。
上場企業・大手企業の正社員（勤続3年以上）の方＝会社の財務基盤が安定しているため評価が高くなります。目安として年収700万円以上あると、選べる金融機関の選択肢がグッと広がると思います。
すでに「純資産」が多い人＝数千万円規模の預貯金や株、すでにローンを完済した（あるいは残債が少ない）実家や土地などの不動産を持っている人は、それが担保や安心材料になるため非常に有利です。
「昨今の金利上昇に伴い、以前よりも自己資金の有無が重要になっている銀行もあるようです。
2:お金を借りにくい（審査が厳しくなる）人の特徴
一方で、「今どれだけ稼いでいるか」よりも「将来の安定性が見えにくい」人は、銀行から警戒されやすいようです。
自営業・フリーランス・中小企業の経営者＝ 「年収が高い方」であっても、会社員より厳しく見られます。確定申告書や決算書を「過去3期分」求められることが多く、1期でも赤字や大幅な減益があると融資は一気に難しくなるようです(私も自営業ですが自宅購入の際は厳しくみられたとおもいます)。
転職したばかりの人・打診中に転職する人＝いくらキャリアアップの転職でも、勤続年数が「1年未満」だと、多くの銀行で審査対象外、または不利になります（最低でも1〜3年の勤続が目安）。
歩合制（インセンティブ）の割合が高い会社員＝ 「今年は年収1,500万だけど、去年は400万だった」というような乱高下がある場合、銀行は低い方の水準をベースに評価することが多いようです。
個人信用情報に傷がある人（最重要）
クレジットカードやスマホ本体の分割払いの引き落とし遅れ（延滞）が過去数年以内にある場合、どれだけ高年収でも一発で審査に落ちることがあります。また、自動車ローンやリボ払いの残高が多い人も、その分「借りられる枠」が削られます。
2. 「真の不労所得」に近い（時間が奪われにくい）
ブログや動画編集、物販などの副業は、自分が手を動かし続けなければ収入が途絶えます。しかし不動産は、入居者が決まれば毎月自動で家賃が振り込まれます。日々の管理やトラブル対応は月額数千円〜で「管理会社」にお任せできる部分も多いため、本業が忙しい会社員にも順応しやすいです。しかし下記も是非参考にしてください！
① 「重要な判断」はオーナーがやる
管理会社はトラブルを報告してくれますが、決断はしてくれません。
例:「空室が埋まりません。家賃を3,000円下げるか、初期費用を無料にするか、どちらにしますか？」など、利益に直結する判断をその都度確認されると思います。
② 完全に放置すると「空室」と「家賃下落」に襲われる
何も手を打たないと建物は古くなり、入居者は出ていき家賃を下げざるを得なくなります。定期的に「リフォームの企画」を立てたり、周辺の家賃相場をリサーチして戦術を練る「マーケティング労働」が必要です。
③ 物件を買うまでが「激しい肉体・頭脳労働」
不動産経営で一番エネルギーを使うのは、実は買う前だと思います。何百もの物件情報をネットをみたり、実際に現地へ足を運び（物件確認）人口の減少の確認・入居しやすい環境なのか？・借りやすい銀行への融資申請・価格の交渉などスタート段階は、完全に「労働」だと思います。
上記の①〜③も考えて購入を検討するといいとおもいます。
3. インフレ（物価高）に非常に強い
現金や預金は、物価が上がると実質的な価値が目減りしてしまいます。しかし不動産は「実物資産」のため、物価上昇に合わせて物件の価値や家賃を値上げ（インフレ転嫁）できる強みがあります。
4. 節税効果（所得税・住民税・相続税）
建物の目減り分を帳簿上の経費にする「減価償却費」などを使うことで、帳簿上は赤字になってしまった場合に本業の税金の節税になる場合もあります(節税目的だけで始めると失敗しかねません意図的な赤字による節税はやめた方がいいと思います)。また、現金で持っているよりも不動産で持っている方が相続税の評価額が下がるため、資産防衛にも使われることもあるようです（※ただし、土地の取得にかかったローンの利子分など、一部損益通算できない例外もあります）。
5. 景気に左右されにくい（安定性）
株価は一晩で大暴落することがありますが、家賃が明日いきなり半額になることはありません。人間が生きていく上で「住まい」は必須なため、景気が悪くなっても非常に安定したキャッシュフロー（現金収入）が得られます。
3.不動産賃貸経営の5つのデメリット
1: 空室・家賃滞納リスク（収入がゼロになる）
入居者がいなければ家賃は0ですよね、それでもローンの返済や管理費は毎月発生します。また、入居者がいても家賃を払ってくれない滞納もあり、日本の法律では簡単に強制退去させられないため、事前の保証会社加入などの対策が必須のようです。
2: 金利上昇リスク
融資を受けて変動金利で借りている場合、金利が上がると毎月のローン返済額が増えます。利回りが低い物件をギリギリの収支で回していると、金利上昇によって「毎月赤字の持ち出し」になってしまうリスクがあります(今は金利が上がってきているのでとくに注意して余裕を持った資金プランが大事だと思います)。
3: 修繕・インフレによるコスト高騰リスク
エアコンや給湯器の故障、雨漏り、退去時のリフォーム費用はすべてオーナー負担です。特に近年はリフォーム資材や職人さんの人件費が上がっているため、想定外の突発的な出費で利益が吹き飛ぶことがあります(大規模修繕は10〜15年周期で総額数百万円程度の費用)。
4: 流動性が低い（すぐに現金化できない）
株や投資信託なら数日で現金化できますが、不動産は売り出してから実際に現金が手元に入るまで最低でも数ヶ月〜半年はかかります。急にまとまったお金が必要になっても、すぐに引き出すことはできません。
5: 物件選びで失敗するとリカバリーが難しい
不動産は1つとして同じものがなく定価がありません。知識がないまま割高な「新築ワンルームマンション」などを買ってしまうと、毎月数万円を自分のポケットから補填し続ける「罰ゲーム」のような状態になる事もあります(新築で買うと売却時は中古などで売りたくても借入額より下回る場合があり、売りたいのに売れない状況になりかねない)。それと物件の立地は妥協しない方がいいとおもいます、なぜなら後々の出口戦略や入居率につながってくる事があるからです。
このようにメリットデメリットがあるので不動産経営は慎重に誰かに任せきりになるのではなく、ある程度自分でもわかるようになってから始めるのが大事だと思いました！
今日も最後まで読んでいただきありがとうございました！次回もどうぞ宜しくお願いします！
