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こんにちは♪今日もどうぞ宜しくお願いします！
FP２級を学び資格取得を目標にして家計の見直しや将来の為にできる事を行動にうつしていきたいと思います！今回は不動産の囲い込みについてです！
1.不動産の囲い込みとは？
不動産の囲い込みとは、自分の物件を売りたい方が、不動産会社の方へ売却を依頼するときにその不動産会社の方が他の不動産会社などのポータルサイトなどでの公開をさせず、自分の会社だけで購入したい方を見つけることを囲い込みといいます(何故こんなことがおきるのでしょうか？)。
不動産会社の主な収益の1つとしては仲介手数料があります。仲介手数料とは売却を依頼したい方と、その物件を買いたい方の契約を成功させ、その成功報酬として不動産会社が得る報酬です。
成功報酬(仲介手数料)は限度額が決まっています、例えばお家を売却したい場合に800万円以上の物件ならば、その物件価格× 3% + 60,000円(消費税分は今回は入れない事とします)から報酬として受け取ることができます、また物件を買いたい方からも上記と同じ計算式の額をそれぞれもらえます(上限です)。
簡単に言うと、買主と売主両方からそれぞれ仲介手数料がもらえるということです。(契約ができなかった場合は、報酬は無しが基本です)例えば単純計算ですが、3000万円の物件の契約を成立させた場合、片方の方からいただける報酬は3000万円× 3% + 6万円で96万円(消費税抜き)になると思いますが、これを自分の不動産会社だけで契約を成立させれば96万× 2なので192万円(消費税税抜き)になります、96万円と192万円では2倍違うので、労力的には大変でも(他者と協力してもしなくても契約は、どの道大変なので)報酬が売り手と買い手の両方からもらえる方が魅力的に感じるのかもしれません(しかし囲い込みは基本的には禁止されています)。ここで誤解してはいけないのは、売り手と買い手の仲介を1つの不動産会社がすることを禁止されているわけではなく、他社業者の方にも隠さないで(例えば、まだ物件の売却が進んでいないにもかかわらず、もう買い手がいるなど理由をつけて、他社からの新規の内覧などを断ってしまう場合などはNG)協力を仰いでいる上で自社でお客様を見つけた場合は、囲い込みにはならないので、そこは注意しておきましょう！
囲い込みの何が悪いかというと、例えば他の会社の不動産会社でその物件を買いたいと思っている方がいたとしても、囲い込みのせいでお断りをされた場合、売却するまでの期間が伸びてしまいます。また物件が売却できない期間が伸びてくると物件の価格を下げませんか？など言われる可能性もでてきて、売り主の方にとっても良い事は何もなくなります。
逆に、その物件を買いたい人は本当だったら買えるはずの物件がこの囲い込みがあると購入できないリスクがあります(売り主・買い主ともに良い事は何もないですね💦)。
2.媒介について
仲介を依頼する場合には選べる媒介が３つあり、それは不動産会社の方にどんなふうに売却を依頼するかにより異なります。
①専属専任媒介とは不動産を売却する際に特定の不動産会社1社のみに仲介を依頼する契約形態です。自分で見つけてきた買主と直接契約する事もNGです(厳しいようですが、不動産会社が集中的に面倒を見てくれるので、メリットもあります！)
レインズへの登録は契約締結の翌日から5日以内に登録が義務付けられています。
業務処理状況の報告は1週間に1回以上、売却活動の状況を売主に報告する義務があります。
契約有効期間：最長3ヶ月です。
②専任媒介契約は不動産を売却する際に特定の不動産会社1社のみに仲介を依頼する契約形態です(専属専任媒介と違うのは自分で見つけたお客様とは取引ができます)。
レインズへの登録義務は契約締結から7日以内に物件情報の登録が義務付けられています。
販売状況の報告義務は不動産会社は依頼者に対して、2週間に1回以上、文書または電子メールで活動状況を報告します。
契約期間： 最長3ヶ月（更新可能)
③一般媒介契約
レインズの登録義務はありません。
複数の不動産会社と同時に契約が結べる仲介方法です。
(レインズとは不動産会社が物件の情報の登録をして共有をすることで、取引をスムーズ で安全にできるようにするシステムと過去の売却実例なども登録されているので、売却する時の査定額の参考になります)
3.囲い込みの対策は？
上記の媒介の契約で囲い込みのリスクが1番少ないのは一般媒介契約だと思います。なぜなら、複数の不動産会社の方と契約をするので、隠し事がなかなかできない状態にあります。しかし、一般媒介の場合は、他社との競争が激しいため専属専任媒介や専任媒介などと比べても一長一短な面があります。なぜならば、不動産会社は仲介手数料をもらうためには契約を成立させなければならないからです。一般媒介の場合は広告費用を出して頑張って見つけようと思っても、他の業者さんに先に契約をされてしまうと報酬が入らないので、広告費等を出した不動産会社にとっては経費だけがかかってしまい大変です💦なので、どの媒介を選んだとしても、媒介を契約した不動産会社の方の話を全て鵜呑みにするのではなく、ご自身でポータルサイトなどもチェックし、売却物件として出ているのか？進捗報告に来た際に不動産会社の方へ他のところからも問い合わはないのですか？等質問をするのもいいと思います。また、知人などに不動産会社の方がいる場合は、その不動産の売却を依頼した不動産会社の方に連絡をしてもらい、今の進捗状況を確認してもらうのも良いのかもしれません(売り主に進捗の報告がなく内覧などを断られた場合は怪しいかもしれませんね)。今回は不動産の囲い込みについて書かせていただきましたが、やはり毎回思う事は、最後は自分で行動し、(私は行動しなかった時は結構失敗ばかりしていました)全てを人任せにはしないことがとても重要なのだと思いました！
今日も最後まで読んでいただき、ありがとうございました！次回もどうぞよろしくお願いします！
